在房产抵押土地随押的一般规则下，存在部分特殊情况会影响处理结果。
1. 历史遗留的“房地分离”登记：部分老旧小区在2007年《物权法》实施前，存在房产证和土地证分开办理的情况。若房产抵押时仅办理了房产证抵押登记，未办土地证抵押，且该情况是历史政策导致的，不动产登记中心可能通过补登记的方式确认土地随押效力，但需提供当年的登记政策文件作为证明，否则仍可能被认定为抵押手续不全。
2. 抵押合同明确排除土地且经登记机构认可：若抵押双方在抵押合同中明确约定“仅抵押房产，不抵押土地”，且不动产登记中心因系统漏洞或工作人员失误办理了仅房产的抵押登记，后续抵押权实现时，法院可能会结合登记情况和合同约定，认定土地未随押，但这种情况极为罕见，且登记机构可能因违规登记承担责任。
3. 集体土地上的房产抵押：集体土地上的宅基地房屋抵押时，因集体土地使用权不得随意抵押（除法律另有规定外），可能出现“房产可抵押但土地不可抵押”的特殊情形。例如，农民将宅基地房屋抵押给同村村民，若抵押合同未明确土地随押，集体土地使用权可能不随房产抵押，因集体土地的流转受法律严格限制。
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关于房产抵押时土地是否随房产抵押的问题，法律上有明确的“房地一体”原则。
一般情况下，房产抵押时土地使用权会随房产一并抵押。

1. 若抵押的是已建成的房屋：根据“房地一体”原则，房屋所有权抵押的，其占用范围内的土地使用权同时抵押，无论抵押合同是否单独约定土地抵押事项。
2. 若抵押的是期房（在建工程）：开发商将土地使用权抵押后，后续建成的房屋会随土地使用权一并成为抵押物，除非抵押合同明确排除房屋。
3. 若抵押合同单独约定仅抵押房屋所有权：即使合同未提及土地，法律仍推定土地使用权随房产抵押，因二者不可分割。
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房产抵押土地随押的过程中，可能存在以下法律风险点，需特别注意。
1. 抵押合同约定与法律冲突导致抵押权无效：例如，某公司将办公楼抵押给银行时，合同明确“仅抵押房屋所有权，不抵押土地使用权”。银行起诉实现抵押权时，法院依据《城市房地产管理法》第三十二条认定该约定无效，但因未同步办理土地抵押登记，导致抵押权效力存在瑕疵，银行无法顺利拍卖房产受偿。
2. 土地被单独抵押后房产交易受限：开发商将土地使用权抵押给融资公司后，未告知购房者土地已抵押，购房者支付全款后发现房屋因土地抵押被查封。此时购房者虽持有房产证，但因土地随房产抵押，房屋可能被拍卖，导致购房者钱房两空。
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房产抵押过程中，很多人会因不了解法律规定出现错误操作，以下是常见情形。
1. 仅办理房产抵押登记未办土地抵押：部分人误以为抵押房产证即可，未同步办理土地使用权抵押登记。但根据“房地一体”原则，仅办房产登记可能导致抵押无效，抵押权人无法优先受偿。
2. 抵押合同约定“仅抵押房产”：忽视法律强制性规定，在合同中明确排除土地抵押。此类约定因违反《城市房地产管理法》第三十二条而无效，抵押权人仍可主张土地随房产抵押，反而可能因约定不明引发诉讼。
3. 购买抵押房产时未核查土地状态：购房者仅查看房产证是否抵押，未核实土地使用权情况。若土地已被单独抵押，可能导致房屋后续被拍卖，造成经济损失。

如果您曾出现上述错误操作，建议尽快联系律师评估风险，避免权益受损。

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